9 Things to Know Before You Refinance Your Mortgage

Bien que faible intérêts hypothécaires les taux peuvent inciter de nombreux propriétaires à restructurer leurs finances, la décision de refinancer votre prêt hypothécaire doit être prise en fonction de votre situation financière personnelle. Cette semaine taux hypothécaires ne devrait pas être le facteur décisif pour décider si vous refinancez ou non.

Il y a neuf considérations clés à examiner avant de demander un refinancement immobilier.

1. Connaissez la valeur nette de votre maison

La première information que vous devrez examiner est de déterminer combien la valeur nette est dans votre maison. Si votre maison vaut maintenant moins qu’elle ne l’était lorsque vous avez contracté votre prêt hypothécaire, ce que l’on appelle capitaux propres négatifs— alors cela n’a aucun sens de refinancer votre hypothèque.

À la fin du deuxième trimestre de 2021, la confiance des consommateurs avait atteint son plus haut niveau depuis le début de la pandémie de COVID-19. Cela signifie que, selon le fournisseur d’informations immobilières CoreLogic, de nombreux propriétaires ont vu leur valeur nette augmenter considérablement. Un rapport récent montre que les propriétaires américains ayant des hypothèques (qui représentent environ 63 % de toutes les propriétés) ont vu leur valeur nette augmenter de 29,3 % d’une année sur l’autre (YOY)représentant un gain en capital collectif de plus de 2 900 milliards de dollars, et un gain moyen de 51 500 dollars par emprunteur, depuis le deuxième trimestre 2020.

Cela signifie que le nombre de propriétaires ayant une valeur nette négative a considérablement diminué au cours de la dernière année. Au deuxième trimestre de 2020, 1,8 million de maisons, soit 3,3 % de toutes les propriétés hypothéquées, avaient une valeur nette négative. Ce nombre a diminué de 30 %, soit 520 000 propriétés, au deuxième trimestre 2021.

Pourtant, certaines maisons n’ont pas retrouvé leur valeur et certains propriétaires ont une faible valeur nette. Le refinancement avec peu ou pas de fonds propres n’est pas toujours possible avec les prêteurs conventionnels. Cependant, certains programmes gouvernementaux sont disponibles. La meilleure façon de savoir si vous êtes admissible à un programme particulier est de consulter un prêteur et de discuter de vos besoins individuels. Les propriétaires avec au moins 20% de capitaux propres auront plus de facilité à se qualifier pour un nouveau prêt.

2. Connaissez votre pointage de crédit

Les prêteurs ont resserré leurs normes d’approbation des prêts ces dernières années. Certains consommateurs pourraient être surpris que même avec un très bon crédit, ils ne soient pas toujours admissibles aux taux d’intérêt les plus bas. Généralement, les prêteurs veulent voir un pointage de crédit de 760 ou plus pour bénéficier des taux d’intérêt hypothécaires les plus bas. Les emprunteurs ayant des scores inférieurs peuvent toujours obtenir un nouveau prêt, mais ils peuvent payer des taux d’intérêt ou des frais plus élevés.

Points clés à retenir

  • Avant de décider de refinancer ou non votre prêt hypothécaire, assurez-vous que vous disposez d’une valeur nette adéquate. Au moins 20 % de fonds propres faciliteront l’obtention d’un prêt.
  • Assurez-vous que vous avez une cote de crédit d’au moins 760 et un ratio dette-revenu (DTI) de 36 % ou moins.
  • Examinez les conditions, les taux d’intérêt et les coûts de refinancement – y compris les points et si vous devrez payer une assurance hypothécaire privée (PMI) – pour déterminer si le fait d’aller de l’avant avec un prêt répondra à vos besoins.
  • Assurez-vous de calculer le seuil de rentabilité et comment le refinancement affectera vos impôts.

3. Connaissez votre ratio dette/revenu

Si vous avez déjà un prêt hypothécaire, vous pouvez supposer que vous pouvez facilement en obtenir un nouveau. Cependant, les prêteurs ont non seulement élevé la barre des cotes de crédit, mais aussi devenir plus strict avec les ratios dette-revenu (DTI). Bien que certains facteurs, tels qu’un revenu élevé, des antécédents professionnels longs et stables ou des économies substantielles, puissent vous aider à être admissible à un prêt, les prêteurs veulent généralement maintenir les mensualités de logement sous un maximum de 28 % de votre revenu mensuel brut.

Dans l’ensemble, votre Rapport DTI devrait être de 36 % ou moins, bien qu’avec quelques facteurs positifs supplémentaires, certains prêteurs iront jusqu’à 43 %. Pour être admissible, vous voudrez peut-être rembourser une partie de la dette avant de procéder au refinancement.

4. Les coûts de refinancement

Refinancer une maison coûte généralement 3% à 6% du montant total du prêt, mais les emprunteurs peuvent trouver plusieurs façons de réduire les coûts (ou de les intégrer au prêt). Si vous disposez de fonds propres suffisants, vous pouvez répercuter les coûts sur votre nouveau prêt (et ainsi augmenter le capital). Certains prêteurs offrent un refinancement « sans frais », ce qui signifie généralement que vous paierez un taux d’intérêt légèrement plus élevé pour couvrir les frais de clôture. N’oubliez pas de négocier et de magasiner, car certains frais de refinancement peuvent être payés par le prêteur ou même réduits.

5. Tarifs par rapport à la durée

Alors que de nombreux emprunteurs se concentrent sur le taux d’intérêt, il est important d’établir vos objectifs lors du refinancement afin de déterminer quel produit hypothécaire répond à vos besoins. Si votre objectif est de réduire autant que possible vos mensualités, vous souhaiterez un prêt avec le taux d’intérêt le plus bas pour la plus longue durée.

Si vous souhaitez payer moins d’intérêts sur la durée du prêt, recherchez le taux d’intérêt le plus bas à court terme. Les emprunteurs qui souhaitent rembourser leur prêt le plus rapidement possible devraient rechercher une hypothèque avec la durée la plus courte qui nécessite des paiements qu’ils peuvent se permettre. UN calculateur d’hypothèque peut vous montrer l’impact de différents taux sur votre paiement mensuel.

6. Points de refinancement

Lorsque vous comparez différentes offres de prêt hypothécaire, assurez-vous de regarder à la fois les taux d’intérêt et les points. Des points — égaux à 1 % du montant du prêt — sont souvent payés pour faire baisser le taux d’intérêt. Assurez-vous de calculer combien vous paierez en points avec chaque prêt, car ceux-ci seront payés à la clôture ou intégrés au principal de votre nouveau prêt.

Les prêteurs ont resserré leurs normes d’approbation des prêts ces dernières années, exigeant des cotes de crédit plus élevées pour les meilleurs taux d’intérêt et des ratios DTI plus faibles que par le passé.

7. Connaissez votre seuil de rentabilité

Un calcul important dans la décision de refinancer est le seuil de rentabilité : le point auquel les coûts de refinancement ont été couverts par votre épargne mensuelle. Après ce point, vos économies mensuelles vous appartiennent entièrement. Par exemple, si votre refinancement vous coûte 2 000 $ et que vous économisez 100 $ par mois par rapport à votre prêt précédent, il faudra 20 mois pour récupérer vos frais. Si vous avez l’intention de déménager ou de vendre votre maison dans les deux ans, un refinancement dans ce scénario peut ne pas avoir de sens.

8. Assurance hypothécaire privée

Propriétaires dont la valeur nette de leur maison est inférieure à 20 % lorsqu’ils refinancent devra payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Si vous payez déjà AMP dans le cadre de votre prêt actuel, cela ne fera pas une grande différence pour vous. Cependant, certains propriétaires dont les maisons ont perdu de la valeur depuis la date d’achat peuvent découvrir qu’ils devront payer le PMI pour la première fois s’ils refinancent leur hypothèque.

Les paiements réduits dus à un refinancement peuvent ne pas être suffisamment bas pour compenser le coût supplémentaire du PMI. Un prêteur peut rapidement calculer si vous devrez payer le PMI et combien cela ajoutera à vos paiements de logement.

9. Connaissez vos impôts

De nombreux consommateurs se sont fiés à leur déduction des intérêts hypothécaires pour réduire leur facture d’impôt fédéral sur le revenu. Si vous refinancez et commencez à payer moins d’intérêts, votre déduction fiscale peut être inférieure. (Il est important de garder à l’esprit que peu de gens considèrent cela comme une raison suffisante pour éviter le refinancement.)

Cependant, il est également possible que la déduction des intérêts soit plus élevée pour les premières années du prêt (lorsque la partie intérêts du paiement mensuel est supérieure au capital). L’augmentation de la taille de votre prêt, en raison du retrait d’argent ou des frais de clôture, affectera également le montant des intérêts que vous paierez.

Cela dit, dispositions de la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA)promulguée en décembre 2017, peut affecter votre désir d’utiliser la déduction des intérêts hypothécaires. La nouvelle déduction standard plus élevée – 25 100 $ pour les couples mariés qui déposent conjointement en 2021, contre 12 700 $ sous la loi précédente – peut rendre les déductions détaillées moins attrayantes financièrement pour un plus grand nombre de contribuables.

Les propriétaires plus riches qui souhaitent refinancer une importante hypothèque existante pourront toujours déduire les intérêts sur une dette hypothécaire pouvant atteindre 1 million de dollars, mais la limite pour une nouvelle dette hypothécaire est désormais de 750 000 $ pour les maisons achetées le 15 décembre 2017 ou plus tard. Compte tenu de ces changements, il est judicieux de consulter un conseiller fiscal pour obtenir des informations individuelles sur l’impact du refinancement sur vos impôts.

FAQ sur le refinancement

Combien cela coûte-t-il de refinancer votre maison ?

En 2020, le coût moyen d’un refinancement d’une hypothèque sur une maison unifamiliale était de 3 398 $, rapporte ClosingCorp. En règle générale, vous pouvez vous attendre à payer de 2 à 6 % du montant du principal du prêt en frais de clôture. Pour un refinancement hypothécaire de 200 000 $, par exemple, vos frais de clôture pourraient aller de 4 000 $ à 10 000 $.

De quelle cote de crédit avez-vous besoin pour refinancer votre prêt hypothécaire ?

Les exigences en matière de crédit varient selon le prêteur et le type de prêt hypothécaire. En règle générale, les prêteurs veulent voir une cote de crédit de 760 ou plus pour se qualifier pour les taux d’intérêt hypothécaires les plus bas. Les emprunteurs ayant des scores inférieurs peuvent toujours obtenir un nouveau prêt mais peuvent payer des taux d’intérêt ou des frais plus élevés.

En général, vous aurez besoin d’un pointage de crédit d’au moins 620 pour tout type de refinancement hypothécaire conventionnel. Cependant, certains programmes gouvernementaux exigent une cote de crédit de 580 ou n’ont pas de minimum du tout.

Puis-je refinancer avec la même banque ?

La réponse courte est oui, même si ce n’est peut-être pas la meilleure option. Le refinancement auprès de votre prêteur hypothécaire actuel présente certains avantages : il a déjà vos informations dans son dossier et il peut vous proposer une bonne affaire à conserver. D’autre part, si vous recherchez la meilleure offre possible, cela vaut la peine de magasiner.

Combien de temps puis-je refinancer un prêt hypothécaire ?

En principe, il n’y a pas de délai minimum que vous devez attendre avant de refinancer votre hypothèque conventionnelle. En théorie, vous pourriez refinancer immédiatement après l’achat de votre maison. Cependant, certains prêteurs ont des règles qui empêchent les emprunteurs de se refinancer immédiatement auprès du même prêteur.

La question de savoir si ces règles s’appliquent à vous dépendra du type de prêt hypothécaire que vous avez et du prêteur avec lequel vous êtes. Gardez à l’esprit qu’il existe également une exigence générale selon laquelle vous avez un ratio dette / revenu (DTI) de 36% ou moins, ce qui prendra quelques années (au moins) à l’acheteur moyen pour l’atteindre.

De combien de fonds propres ai-je besoin pour refinancer ?

La sagesse conventionnelle dit que vous aurez besoin de 20 % pour refinancer avec un prêt conventionnel, mais en fait, vous n’aurez besoin que de 20 % si vous voulez éviter de payer une assurance hypothécaire ou si vous envisagez de faire un refinancement en espèces.

Puis-je acheter une voiture pendant le refinancement ?

Les professionnels du crédit hypothécaire conseillent souvent d’éviter tout ce qui affecte vos dettes, vos revenus ou votre crédit pendant les semaines ou même les mois où votre demande de refinancement est en cours d’évaluation. Laisser tomber ne serait-ce qu’un seul point sur votre pointage de crédit peut avoir un impact énorme sur le coût de votre prêt hypothécaire. Les prêts automobiles sont évalués dans le cadre du calcul de votre ratio DTI lorsque les prêteurs analysent votre demande de prêt hypothécaire.

Si votre prêt auto signifie que vous aurez des mensualités plus élevées, alors votre ratio DTI augmentera, toutes choses restant égales par ailleurs. En général, il est préférable de retarder ce type d’achat jusqu’à ce que votre demande soit complète.

L’essentiel

Comme de nombreuses transactions financières, le refinancement hypothécaire est complexe et nécessite une diligence raisonnable de la part des propriétaires qui l’envisagent. Parler avec un prêteur réputé pour obtenir des réponses rapides à certaines de vos préoccupations. Cela vous aidera à prendre la décision importante de savoir si le refinancement vous convient. S’il vous semble que ce serait une bonne décision, faites les recherches décrites ci-dessus pour déterminer si le refinancement vous convient financièrement.

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